Fertigstellungstermin gerissen: Verzug und Verzugsschaden

Steht ein verbindlicher Fertigstellungstermin im Vertrag, gerät der Bauträger mit dessen Ablauf in Verzug (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB); ohne festen Termin ist eine angemessene Fristsetzung der erste Schritt.

Ab Verzug ist Ihr Schaden ersatzfähig: fortlaufende Miete, Bereitstellungszinsen der Finanzierung, Einlagerungs- und Umzugsmehrkosten – dokumentieren Sie diese Posten ab dem ersten Tag.

Viele Verträge enthalten zudem eine Vertragsstrafe je Verzugswoche; ob sie wirksam ist und ob Sie sie sich bei der Abnahme vorbehalten müssen (§ 341 Abs. 3 BGB), gehört vor die Schlüsselübergabe geprüft.

Ihr stärkster Hebel: Zahlung nur nach Baufortschritt

Der Bauträger darf Raten nur nach Baufortschritt gemäß MaBV verlangen – wer weiter zahlt, obwohl der Bau stockt oder Raten dem Fortschritt vorauslaufen, gibt seinen wichtigsten Druckhebel aus der Hand.

Bei Mängeln kommt das Leistungsverweigerungsrecht hinzu: Regelmäßig kann das Doppelte der Mängelbeseitigungskosten von der Schlusszahlung zurückbehalten werden (§ 650m Abs. 2, § 641 Abs. 3 BGB).

Unsere Linie deshalb: keine Rate ohne Prüfung des Bautenstands, keine Schlusszahlung vor mängelfreier Abnahme.

Abnahme des Neubaus: der strategische Moment

Mit der Abnahme dreht sich die Beweislast, Gewährleistungsfristen beginnen (fünf Jahre für das Bauwerk, § 634a BGB) und vorbehaltlose Annahme kostet Rechte.

Zur Abnahme gehören:

• Begehung mit Protokoll (bei erkennbaren Mängeln mit Sachverständigem),
• jeder Mangel einzeln dokumentiert,
• Vertragsstrafen-Vorbehalt erklärt,
• Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum getrennt gedacht

– Letzteres wird oft Jahre später über die Eigentümergemeinschaft verfolgt.

Rücktritt und die Bauträger-Krise

Bleibt die Fertigstellung trotz Fristsetzung aus, kommen Rücktritt und Schadensersatz statt der Leistung in Betracht (§§ 323, 280 ff. BGB) – wirtschaftlich die letzte Stufe, denn die Rückabwicklung setzt einen leistungsfähigen Bauträger voraus. Genau deshalb zählt bei Krisenzeichen (Baustillstand, Handwerker berichten von offenen Rechnungen, Ratenforderungen ohne Fortschritt) Geschwindigkeit: Zahlungen sofort stoppen, Vormerkung im Grundbuch prüfen, Fertigstellungssicherheiten und Bürgschaften (MaBV) ziehen, in der Insolvenz Ansprüche anmelden und die Optionen zwischen Eigenfertigstellung und Rückabwicklung rechnen.

Hier verbinden sich Bau-, Insolvenz- und Finanzierungsfragen – und hier begleiten wir mit Rechtsanwälten und Steuerberatern beide Seiten der Rechnung.

Mietgarantie und Mietpool: Wenn die Kapitalanlage-Rechnung kippt

Neubauwohnungen werden Kapitalanlegern häufig mit Mietgarantie oder Mietpool verkauft – die Rendite-Rechnung steht und fällt mit diesem Versprechen.

Die Praxis: Garantiegeber ist oft nicht der Bauträger selbst, sondern eine eigens gegründete Gesellschaft mit dünner Kapitaldecke; fällt sie aus, trägt der Käufer die Leerstands- und Mietausfallrisiken allein. Wir prüfen, wer die Garantie tatsächlich schuldet, wie lange sie trägt, ob Prospekt- und Beratungsangaben zur erzielbaren Miete haltbar waren – und ob bei geplatzter Kalkulation Ansprüche gegen Vermittler, Vertrieb oder finanzierende Bank bestehen. Wurde die Wohnung als überteuerte „Rendite-Immobilie” mit geschönten Zahlen verkauft, überschneidet sich das mit unserem Schwerpunkt Kapitalanlagerecht – sittenwidrige Kaufpreisüberhöhung und Aufklärungspflichtverletzungen der Bank sind dort tägliche Praxis.

Haftung in der Bauträger-Insolvenz: Wer außer dem Bauträger noch einstehen kann

Die Insolvenz der Bauträger-GmbH ist nicht zwingend das Ende der Ansprüche – sie verschiebt nur die Zielrichtung:

• ‍Geschäftsführerhaftung bei Insolvenzverschleppung (§ 15a InsO i. V. m. § 823 Abs. 2 BGB) oder wenn Raten entgegen der MaBV vereinnahmt wurden – die MaBV ist Schutzgesetz zugunsten des Erwerbers;
• ‍Bürgschaften und Sicherheiten nach § 650v BGB/MaBV (Fertigstellungs- oder Vertragserfüllungsbürgschaft der Bank – prüfen, bevor Fristen ablaufen);
• ‍Notarhaftung, wenn Raten fällig gestellt und gezahlt wurden, obwohl die Fälligkeitsvoraussetzungen (Vormerkung, Freistellungserklärung, Baugenehmigung) nicht vorlagen;
• und die Freistellungserklärung der Globalgläubiger-Bank (§ 3 MaBV), die Ihr Eigentum von der Grundschuld des Bauträgers freihält – ihr Fehlen ist ein Haftungsfall, ihr Vorhandensein Ihr Rettungsanker.

Welche dieser Schienen trägt, hängt vom Einzelfall ab; wir prüfen sie systematisch in dieser Reihenfolge.