Mieter zahlt nicht? Mietrückstände durchsetzen – und rechtzeitig die Reißleine ziehen
Bei Mietrückständen läuft eine Uhr, die viele Vermieter zu spät hören: Jeder weitere Monat Geduld ist ein weiterer Monat Ausfall – und anders als bei anderen Forderungen wächst hier nicht nur die Schuld, sondern auch das Risiko, dass am Ende weder Miete noch Wohnung zurückkommen. Professionelles Vorgehen heißt deshalb zweigleisig denken: die Rückstände durchsetzen und parallel die Kündigungslage im Blick behalten.
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Die Kündigungsschwellen kennen – Ihr stärkster Hebel
Die fristlose Kündigung ist möglich, wenn der Mieter mit zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil (mehr als einer Monatsmiete) in Verzug ist – oder über einen längeren Zeitraum mit insgesamt zwei Monatsmieten (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Bei Wohnraum kann der Mieter die fristlose Kündigung durch vollständige Zahlung binnen zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage einmalig heilen (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) – nicht aber die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung, weshalb wir beide stets kombinieren.
Diese Schwellen entscheiden die Strategie: Knapp darunter treiben wir bei und mahnen kündigungsvorbereitend; darüber gehört die Kündigung auf den Tisch, bevor der Rückstand weiter wächst.
Das wichtigste zusammengefasst
Zielgruppe: Private und gewerbliche Vermieter mit Mietrückständen oder offenen Nebenkostennachforderungen
Grundprinzip: Zweigleisiges Vorgehen ist entscheidend – Rückstände durchsetzen und gleichzeitig die Kündigungslage im Blick behalten, da jeder Monat Geduld sowohl Schuld als auch Ausfallrisiko vergrößert
Wichtigste Kündigungsschwelle: Fristlose Kündigung möglich bei Verzug mit mehr als einer Monatsmiete aus zwei aufeinanderfolgenden Terminen oder insgesamt zwei Monatsmieten (§ 543 BGB) – die hilfsweise ordentliche Kündigung sollte immer mit erklärt werden, da der Mieter die fristlose Kündigung durch nachträgliche Zahlung heilen kann
Im laufenden Mietverhältnis: Anwaltliche Zahlungsaufforderung, dann Zahlungsklage oder Mahnbescheid – die Kaution darf während des Mietverhältnisses nicht verrechnet werden, sie sichert erst das Vertragsende
Nach Auszug: Mietausfall, Nebenkostensalden und Schäden über normale Abnutzung hinaus werden durchgesetzt – entscheidend ist die Dokumentation durch das Übergabeprotokoll
Wichtige Frist: Nebenkostennachforderungen müssen binnen zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums geltend gemacht werden, sonst sind sie regelmäßig verloren
Langfristige Perspektive: Ein Titel ist 30 Jahre vollstreckbar – auch bei aktuell mittellosen Ex-Mietern lohnt sich Titelverwaltung, da sich die finanzielle Situation ändern kann
Praktischer Hebel bei Sozialleistungsempfängern: Bei Bürgergeld-Beziehern kann die Direktzahlung der Miete an den Vermieter beantragt werden, wenn zweckwidrige Verwendung droht
Rückstände durchsetzen – laufend und nach Auszug
Im laufenden Mietverhältnis: anwaltliche Zahlungsaufforderung mit Verzugszinsen und Kostenerstattung, bei Erfolglosigkeit Zahlungsklage oder Mahnbescheid; die Kaution ist während des Mietverhältnisses tabu – sie sichert das Ende.
Nach Auszug: Mietausfall, Nebenkostensalden, Schadensersatz für Schäden über die Abnutzung hinaus – hier zählt die Dokumentation (Übergabeprotokoll!), und hier beginnt die eigentliche Beitreibungsarbeit: Anschriftenermittlung, Titel, Vollstreckung inklusive Lohn- und Kontopfändung (→ /inkasso/zwangsvollstreckung/). Der Titel ist 30 Jahre vollstreckbar – auch der heute mittellose Ex-Mieter kann in drei Jahren pfändbares Einkommen haben; auf Wunsch überwachen wir das.
Nebenkosten: Nachforderungen müssen binnen zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums abgerechnet sein (§ 556 Abs. 3 BGB) – danach sind sie regelmäßig verloren. Wir prüfen die Frist, bevor wir fordern.
Kostenlose Ersteinschätzung anfragen
tes rechtsanwälte steuerberater vertritt bundesweit Unternehmen beim Forderungseinzug – von der anwaltlichen Zahlungsaufforderung über das Mahnverfahren bis zur Zwangsvollstreckung. Befindet sich Ihr Kunde im Zahlungsverzug, trägt er die Kosten regelmäßig selbst; vorab erhalten Sie eine klare Kostenübersicht.
Für private und gewerbliche Vermieter
Ob einzelne Eigentumswohnung oder Bestand: Der Ablauf skaliert. Für Vermieter mit mehreren Einheiten bieten wir das Forderungsmanagement als laufendes Mandat (Konditionen auf Anfrage) – inklusive der ehrlichen Portfoliosicht, wann ein Räumungsvergleich mit Auszugsdatum wirtschaftlicher ist als ein gewonnener Prozess gegen einen zahlungsunfähigen Mieter.
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Häufige Fragen
Bei Verzug mit mehr als einer Monatsmiete aus zwei aufeinanderfolgenden Terminen oder insgesamt zwei Monatsmieten (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB) – die hilfsweise ordentliche Kündigung gehört immer dazu.
Während des laufenden Mietverhältnisses grundsätzlich nicht – die Kaution sichert Ansprüche bei Mietende. Der Zugriff erfolgt nach Beendigung und Abrechnung.
Häufig ja: 30 Jahre Vollstreckbarkeit, Verzinsung, Schuldnerverzeichnis-Druck – und die Vollstreckung wiederholen wir, sobald wieder Einkommen da ist.
Bei Bürgergeld-Beziehern kann die Direktzahlung der Miete an den Vermieter beantragt werden, wenn die zweckentsprechende Verwendung nicht sichergestellt ist – ein oft übersehener praktischer Hebel.
Fälle, die für uns sprechen
Rückforderung der Neustarthilfe erfolgreich abgewehrt
91 Inkasso-Mandate für langjährigen Unternehmenskunden
Strafbefehl im Online-Glücksspielverfahren abgewehrt
Offene Honorarforderungen
Vermögensarrest über 15.000 € aufgehoben
Freispruch trotz 30 Teilnahmehandlungen
Zweiter Freispruch im Glücksspielverfahren
Anklage zurückgenommen – Verfahren eingestellt
Rückforderung Corona-Soforthilfe abgewehrt
Vergütungsansprüche gerichtlich durchgesetzt
Vollstreckbarer Titel binnen sieben Wochen
Verbindlicher Mängeltermin binnen vier Tagen
Vollstreckung über 5,1 Mio. EUR
30 Honorarforderungen erfolgreich beigetrieben
Dauermandat Arbeitsrecht
Kürzungen nach Verkehrsunfall zurückgewiesen
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